Caution, Visale ou assurance loyers impayés : quelle garantie choisir ?

Depuis son lancement en janvier 2016, Visale a délivré deux millions de garanties, selon le bilan publié par Action Logement le 24 juillet 2026. Plus de neuf bénéficiaires sur dix avaient moins de 30 ans, et 62 % ne disposaient d’aucune autre solution de cautionnement.

Pour un propriétaire qui loue un meublé, Visale n’est pourtant qu’une des trois principales façons de se protéger contre les loyers impayés. Les deux autres sont la caution d’un proche et l’assurance loyers impayés, aussi appelée GLI.

Aucune n’est universellement préférable. Visale est gratuite, mais soumise à des conditions d’éligibilité et à des plafonds. La caution d’un proche ne coûte rien au bailleur, mais suppose un engagement juridiquement valable et un garant solvable. La GLI est payante, mais permet de choisir une couverture adaptée à son bien et à son niveau de risque.

Voici les différences à connaître avant de signer le bail.

1. Une seule garantie, sauf exception

Le choix d’une garantie doit intervenir avant la signature du bail. La loi du 6 juillet 1989 interdit en principe au bailleur qui a souscrit une assurance ou une autre garantie couvrant les obligations locatives d’exiger en plus une caution. Le cautionnement obtenu en violation de cette règle est nul.

Une exception existe pour les logements loués à des étudiants ou à des apprentis : le bailleur peut alors cumuler une assurance loyers impayés et une caution personnelle, sous réserve des conditions applicables.

Visale obéit à une règle plus stricte : Action Logement présente ce dispositif comme exclusif de toute autre garantie couvrant les mêmes risques. Le bailleur ne peut donc pas lui ajouter une caution personnelle ou une assurance loyers impayés, y compris lorsque le locataire est étudiant.

Le dépôt de garantie reste distinct de ces mécanismes et peut se cumuler avec eux. En location meublée constituant la résidence principale du locataire, il est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Il est interdit dans le cadre d’un bail mobilité.

La règle pratique est simple : choisir la garantie avant de s’engager, puis vérifier que le dossier du locataire et le contrat de location respectent les conditions du dispositif retenu.

2. La caution d’un proche : gratuite, mais à formaliser soigneusement

Un parent, un proche ou une autre personne s’engage à payer les sommes dues si le locataire ne remplit pas ses obligations. Pour le bailleur, cette solution ne génère pas de prime d’assurance. Sa valeur dépend toutefois de deux éléments : la solvabilité de la caution et la validité de son engagement.

Depuis le 1er janvier 2022, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose plusieurs formalités, dont le non-respect peut entraîner la nullité du cautionnement.

L’acte doit notamment :

• faire apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision, tels qu’ils figurent au bail ;
• reproduire le passage légal relatif à la résiliation du cautionnement lorsque sa durée n’est pas déterminée ;
• comporter la mention exigée par l’article 2297 du Code civil, apposée par la caution elle-même ;
• être accompagné d’un exemplaire du bail remis à la caution.

La mention manuscrite ou électronique : un point à ne pas négliger

La caution doit reconnaître expressément qu’elle s’engage à payer les sommes dues par le locataire en cas de défaillance, dans une limite maximale exprimée en chiffres et en toutes lettres. En cas de différence, le montant écrit en toutes lettres prévaut.

Si le cautionnement est solidaire, la mention doit également tenir compte des règles applicables à la renonciation au bénéfice de discussion : le bailleur peut alors poursuivre la caution sans devoir réclamer d’abord le paiement au locataire.

La signature électronique est possible, mais le dispositif doit permettre de garantir que la mention exigée a bien été apposée par la caution elle-même. Une simple signature électronique au bas d’un document prérempli ne suffit pas nécessairement à démontrer le respect de cette exigence. Il est donc préférable de vérifier le procédé de signature et de conserver les éléments de preuve associés.

Jurisprudence : un premier jugement sur la mention électronique

Le 11 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Hazebrouck, rattaché au tribunal judiciaire de Dunkerque, a examiné deux cautionnements solidaires signés en ligne en février 2022 (RG 25/00179). Les cautions soutenaient que leurs engagements n’étaient pas manuscrits. Le juge a relevé que l’article 22-1 « ne prévoit que l’apposition de la mention », et non sa rédaction à la main. La mention figurait dans les engagements remplis électroniquement par les cautions, et le bailleur produisait le fichier de preuve des deux signatures : les actes ont été jugés réguliers en la forme.

Ce jugement a été rendu en premier ressort et ne fixe pas une position établie. Il indique surtout ce que le bailleur a dû produire : une mention saisie par la caution elle-même, et la preuve de sa signature électronique.

Les limites à connaître

Lorsque l’acte ne prévoit aucune durée, ou prévoit une durée indéterminée, la caution peut résilier unilatéralement son engagement. Cette résiliation ne prend effet qu’à la fin du contrat de location en cours, qu’il s’agisse du bail initial ou d'un bail reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit la notification.

Le bailleur ne peut pas non plus refuser une caution au seul motif qu’elle n’a pas la nationalité française ou qu’elle réside hors du territoire métropolitain.

Enfin, les justificatifs exigibles de la caution sont encadrés par la réglementation : identité, domicile, activité professionnelle et ressources notamment. La liste des documents autorisés est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Demander des pièces qui n’y figurent pas expose le bailleur aux sanctions prévues par la loi.

3. Visale : une garantie gratuite, sous conditions

Visale est un cautionnement gratuit proposé par Action Logement. Depuis le 6 janvier 2026, ses conditions d’accès et ses plafonds de loyer ont évolué afin d’élargir le nombre de locataires et de logements éligibles.

Qui peut en bénéficier ?

Le dispositif est ouvert aux locataires de 30 ans au plus, quelle que soit leur situation, y compris aux étudiants et aux alternants.

Au-delà de 30 ans, certains salariés du secteur privé peuvent également y accéder, sous conditions. Sont notamment concernés les salariés en période d’essai de CDI, en CDD depuis moins de six mois, disposant d’une promesse d’embauche ou en situation de mutation, lorsque les critères de ressources et de situation professionnelle sont remplis. Le dispositif concerne également les travailleurs saisonniers, selon les conditions prévues par Action Logement.

L’éligibilité doit être vérifiée directement sur le site officiel de Visale, car elle dépend du profil du locataire et des caractéristiques du bail.

Quels sont les plafonds de loyer ?

Depuis janvier 2026, les plafonds mensuels de loyer, charges comprises, sont les suivants :

Ces plafonds sont à vérifier au regard des conditions en vigueur et de la situation précise du logement.

Que couvre Visale ?

Dans le parc privé, la garantie couvre les loyers et charges impayés dans la limite de 36 mensualités, ainsi que certaines dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer charges comprises.

Attention toutefois : les dégradations du mobilier sont exclues de cette dernière couverture. Pour une location meublée, un canapé détérioré ou un réfrigérateur endommagé ne seront donc pas indemnisés au titre de cette garantie des dégradations.

Autre limite importante : depuis la réforme de janvier 2026, la garantie est concentrée sur les trois premières années du bail. À l’issue de cette période, une nouvelle demande peut être envisagée si le locataire reste éligible.

Quelles démarches pour le bailleur ?

Le visa obtenu par le locataire ne suffit pas à lui seul. Le bailleur doit souscrire le contrat de cautionnement sur le site Visale, dans les délais prévus, avant de signer le bail. Le visa doit être valide et le contrat de cautionnement doit être conforme aux conditions du dispositif.

Le logement doit en principe constituer la résidence principale du locataire, sous réserve des exceptions prévues, notamment pour le bail mobilité. Le bail doit également respecter les exigences contractuelles de Visale.

En cas d’impayé, les délais et modalités de déclaration sont stricts. Le bailleur doit consulter les conditions de son contrat dès le premier incident de paiement : attendre peut compromettre la prise en charge.

4. L’assurance loyers impayés : payante, mais modulable

L’assurance loyers impayés, ou GLI, est souscrite par le bailleur auprès d’un assureur. La prime reste à sa charge et ne peut pas être refacturée au locataire.

Son principal avantage est de permettre au propriétaire de choisir un contrat correspondant à ses besoins. En contrepartie, l’assureur sélectionne les dossiers selon ses propres critères de solvabilité et de justificatifs.

Un locataire peut-il être refusé par l’assureur ?

Oui. L’assureur peut notamment exiger des justificatifs de revenus et d’emploi, comme des bulletins de salaire ou un avis d’imposition, et appliquer des critères de solvabilité. Si le dossier du candidat ne satisfait pas à ces critères, le bailleur ne pourra généralement pas assurer ce locataire au titre du contrat choisi.

Il faut donc vérifier l’assurabilité du candidat avant de s’engager avec lui, et non une fois le bail signé.

Que couvre la GLI ?

Les garanties varient selon les contrats. Elles peuvent couvrir tout ou partie des loyers et charges impayés, les frais de procédure et, parfois, les dégradations immobilières.

Pour comparer deux offres, le montant de la prime ne suffit pas. Il faut regarder :

• le plafond d’indemnisation ;
• la durée maximale de prise en charge ;
• les franchises et délais de carence éventuels ;
• les exclusions ;
• la couverture des frais de contentieux ;
• les conditions d’indemnisation des dégradations locatives.

Ces éléments déterminent la protection réelle du bailleur en cas de sinistre.

La prime est-elle déductible ?

Pour une location meublée imposée au régime réel, la prime d’assurance peut être déduite du résultat imposable de l’activité, sous réserve des règles applicables à cette activité.

Au micro-BIC, l’abattement forfaitaire est réputé couvrir les charges : la prime ne peut donc pas être déduite une seconde fois en supplément.

5. Caution, Visale ou GLI : le comparatif

6. Quelle garantie choisir pour son meublé ?

Le choix dépend surtout du profil du locataire et du niveau de protection recherché.

Pour un étudiant ou un jeune actif éligible à Visale, le dispositif constitue souvent une solution simple et gratuite. Il évite au locataire de mobiliser un proche et au bailleur de gérer un acte de cautionnement personnel. Il faut néanmoins accepter ses plafonds et ses limites de couverture, notamment sur le mobilier.

Pour un locataire disposant d’un proche solvable, la caution personnelle peut être une solution adaptée, à condition de vérifier les justificatifs autorisés et de formaliser correctement l’engagement. Elle n’offre toutefois pas la même simplicité de mise en œuvre qu’une garantie institutionnelle.

Pour un bailleur qui veut une couverture contractuelle plus large, la GLI mérite d’être étudiée. Elle est payante et tous les dossiers ne sont pas assurables, mais ses garanties peuvent être adaptées aux besoins du propriétaire, notamment concernant les frais de procédure et les dégradations.

Dans tous les cas, il vaut mieux arrêter son choix avant la signature du bail. C’est à ce moment que se vérifient l’éligibilité du locataire, la validité de la caution ou la souscription du contrat Visale.

Pour la suite, lorsque le locataire quitte le logement, consulter aussi notre guide sur l’état des lieux d’un meublé, de la remise des clés au dépôt de garantie.