Le plafond de 7 000 € est-il par bien ou par foyer fiscal ?

Par foyer fiscal, tous biens confondus, selon le texte du gouvernement : 2,5 % de la base amortissable et 7 000 € par an au plus pour les locaux (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme). Le simulateur applique le plafond au bien saisi ; si vous en avez plusieurs, il se partage entre eux.

Le mobilier est-il plafonné lui aussi ?

Le texte tel qu'il est rapporté vise l'amortissement des locaux. Le simulateur laisse donc le mobilier entier dans les trois colonnes, mais c'est une hypothèse de lecture, pas une certitude : elle sera confirmée ou corrigée sur le texte adopté.

Que deviennent mes amortissements reportés ?

Aujourd'hui, l'amortissement que le résultat n'absorbe pas se reporte sans limite de durée. Sous le texte du gouvernement, il serait perdu pour les exercices clos à compter de 2027 ; le stock déjà reporté au 31 décembre 2026 resterait déductible de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant. Le simulateur ne regarde qu'une année et n'impute pas ce stock.

Les résidences services sont-elles concernées ?

Non : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD sont exclus du plafonnement dans toutes les versions du texte, et échappent aussi à la réintégration des amortissements à la revente.

Depuis le 15/02/2025 (loi de finances pour 2025, article 84), les amortissements déduits sont retranchés du prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value, sauf résidences services. La plus-value reste celle des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Le simulateur ne la calcule pas encore.

Simulateur LMNP 2027 : votre impôt avec le plafonnement de l'amortissement

Le budget 2027 propose de plafonner l'amortissement des locaux en location meublée. Entrez votre bien et votre année : l'impôt sous la règle actuelle, sous le texte du gouvernement et sous la version de la commission des finances, côte à côte, avec le micro-BIC pour comparer.

Projet de loi de finances pour 2027, article 7 · Non voté au 27 octobre 2026.Examen en séance publique à l'Assemblée nationale, qui repart du texte du gouvernement ; puis Sénat et commission mixte paritaire. Le texte viserait les revenus perçus à partir de 2027.

Le bien

Type de location

Prix d'achat total

€

Part du terrain

Le terrain ne s'amortit pas.

Mobilier et équipements

€

Durée d'amortissement des murs

ans

Durée du mobilier

ans

Base amortissable des murs : 157 000 €, soit 5 233 € par an ; mobilier 714 € par an.

L'année

Loyers annuels encaissés, hors charges

€

Charges déductibles

€

Taxe foncière, assurance PNO, gestion, comptable, CFE, copropriété non récupérable, entretien.

Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur

€

Tranche marginale d'imposition

Plus 18,60 % de prélèvements sociaux, soit 48,60 % au total.

Sous le texte du gouvernement, votre impôt passe de 74 € à 710 € par an (+636 €) ; sous la version de la commission, 74 €.

Le régime réel vous fait économiser 2 259 € par rapport au micro-BIC (2 333 €).

Ligne	Règle actuelle	Texte du gouvernement	Version commission
D · Résultat avant amortissement	6 100 €	6 100 €	6 100 €
E · Amortissement des murs	5 233 €	3 925 €	5 233 €
F · Amortissement du mobilier	714 €	714 €	714 €
G · Amortissement déduit (E + F, limité à D)	5 948 €	4 639 €	5 948 €
H · Résultat imposable	152 €	1 461 €	152 €
I · Impôt (H × 48,60 %)	74 €	710 €	74 €
J · Amortissement non déduit	0 €, reporté	0 €, perdu	0 €, reporté
K · Micro-BIC, pour comparer	2 333 €	2 333 €	2 333 €
L · Rendement net après impôt et intérêts	3,35 %	2,99 %	3,35 %

Texte du gouvernement : murs plafonnés à 2,50 % de la base et 7 000 € par foyer et par an ; le mobilier n'est pas plafonné (hypothèse, le texte vise les locaux). Version commission : la location longue durée est exclue du plafonnement, règle actuelle conservée.

Ce que change l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027

Aujourd'hui, au régime réel, un loueur en meublé non professionnel amortit les murs de son logement (hors terrain) sur leur durée réelle, par composants, et son mobilier sur une durée plus courte. L'amortissement ne crée pas de déficit : ce que le résultat n'absorbe pas se reporte sans limite de durée. C'est ce mécanisme qui efface souvent l'impôt sur les loyers pendant des années.

Le texte du gouvernement plafonnerait l'amortissement des locaux à 2,5 % par an de la base amortissable et 7 000 € par an et par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme), et ferait perdre l'amortissement non déduit. Le 08/10/2026, la commission des finances de l'Assemblée a voté d'en exclure les locations de résidence principale et les baux mobilité, et de retirer tout amortissement aux meublés de tourisme acquis à partir de 2027. Vote indicatif : la séance publique repart du texte du gouvernement.

Les trois erreurs que le simulateur révèle

Rester au micro-BIC par défaut. L'abattement est de 50 % en longue durée (jusqu'à 83 600 € de recettes) et de 30 % en meublé de tourisme non classé (jusqu'à 15 000 €). Dès que charges, intérêts et amortissements dépassent cet abattement, le réel coûte moins : la ligne K du tableau le montre sur vos chiffres.

Amortir le terrain. Le terrain ne s'amortit pas ; la part du prix qui lui revient se justifie (acte, estimation), et une ventilation fantaisiste expose à un redressement. Le simulateur la demande en premier.

Oublier la revente. Depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable. Un amortissement plafonné aujourd'hui, c'est aussi une plus-value moindre demain : le calcul complet se fait sur la durée de détention.

Comment lire le tableau

Les lignes suivent le calcul d'un comptable : le résultat avant amortissement (D), les dotations des murs et du mobilier (E, F), ce que le résultat absorbe (G), le résultat imposable (H) et l'impôt (I), au taux de votre tranche plus 18,6 % de prélèvements sociaux. La ligne J dit ce que devient l'amortissement non déduit, K donne le micro-BIC pour comparer, L le rendement net après impôt et intérêts, rapporté au prix total.

Le simulateur raisonne sur un bien et une année pleine. Il n'impute pas un stock d'amortissements reportés des années précédentes, ne projette pas sur dix ans et ne calcule pas la plus-value : pour un projet, faites la grille avec votre expert-comptable sur vos vrais chiffres — avis de taxe foncière, tableau d'amortissement du prêt, liasse de l'an passé.

Sources et date de vérification

Paramètres vérifiés le 27/10/2026. Le taux de prélèvements sociaux et l'exclusion du mobilier du plafond sont des lectures de presse spécialisée en attente du texte primaire ; ils sont signalés comme telles dans la page.

LegiFiscal — PLF 2027 : l'amortissement LMNP plafonné (2 octobre 2026) · lu le 27/10/2026
Bourse des Crédits — les députés recentrent le plafonnement sur les meublés de tourisme (octobre 2026) · lu le 27/10/2026
investissement-locatif.com — LMNP 2026 : fiscalité, règles et changements · lu le 27/10/2026

Questions fréquentes

Le plafond de 7 000 € est-il par bien ou par foyer fiscal ?: Par foyer fiscal, tous biens confondus, selon le texte du gouvernement : 2,5 % de la base amortissable et 7 000 € par an au plus pour les locaux (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme). Le simulateur applique le plafond au bien saisi ; si vous en avez plusieurs, il se partage entre eux.
Le mobilier est-il plafonné lui aussi ?: Le texte tel qu'il est rapporté vise l'amortissement des locaux. Le simulateur laisse donc le mobilier entier dans les trois colonnes, mais c'est une hypothèse de lecture, pas une certitude : elle sera confirmée ou corrigée sur le texte adopté.
Que deviennent mes amortissements reportés ?: Aujourd'hui, l'amortissement que le résultat n'absorbe pas se reporte sans limite de durée. Sous le texte du gouvernement, il serait perdu pour les exercices clos à compter de 2027 ; le stock déjà reporté au 31 décembre 2026 resterait déductible de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant. Le simulateur ne regarde qu'une année et n'impute pas ce stock.
Les résidences services sont-elles concernées ?: Non : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD sont exclus du plafonnement dans toutes les versions du texte, et échappent aussi à la réintégration des amortissements à la revente.
Et à la revente ?: Depuis le 15/02/2025 (loi de finances pour 2025, article 84), les amortissements déduits sont retranchés du prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value, sauf résidences services. La plus-value reste celle des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Le simulateur ne la calcule pas encore.
Quand le texte s'appliquerait-il ?: Non voté au 27 octobre 2026. Examen en séance publique à l'Assemblée nationale, qui repart du texte du gouvernement ; puis Sénat et commission mixte paritaire. Le texte viserait les revenus perçus à partir de 2027. Les paramètres de cette page ont été vérifiés le 27/10/2026 et seront mis à jour après chaque vote.

Et pour la déclaration ?

lett tient la comptabilité de chaque logement, suit les immobilisations et les amortissements, et prépare une seule liasse pour tous vos biens, réglée quand elle est prête. Pensé pour les bailleurs LMNP qui gèrent eux-mêmes.

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