Plafonnement de l'amortissement LMNP : ce que prévoit le budget 2027

Le projet de loi de finances pour 2027 s'attaque à ce qui fait l'intérêt fiscal de la location meublée au régime réel : l'amortissement du logement. Son article 7 le plafonnerait et ferait perdre ce qui n'est pas déduit dans l'année. Le texte n'est pas voté, la commission des finances l'a déjà amendé, et tout peut encore bouger jusqu'à la promulgation.

Voici le mécanisme d'aujourd'hui, ce que le texte changerait, où en est le vote, et comment mesurer l'effet sur votre propre bien. Les chiffres de cet article ont été vérifiés le 27 octobre 2026 ; les sources sont en fin de page.

1. L'amortissement aujourd'hui, en trois règles

Au régime réel, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) déduit de ses loyers, en plus de ses charges et de ses intérêts d'emprunt, une dotation aux amortissements : une fraction de la valeur du bâti chaque année, sur sa durée d'usage, et une fraction du mobilier sur une durée plus courte. Trois règles encadrent ce mécanisme.

• Le terrain ne s'amortit pas. Seuls les murs (par composants : gros œuvre, toiture, installations, agencements) et le mobilier s'amortissent. Le prix d'achat doit donc être ventilé entre terrain, murs et mobilier, avec une justification.
• L'amortissement ne crée pas de déficit. Il n'est déductible qu'à hauteur du résultat de l'année, après charges et intérêts (article 39 C, II du code général des impôts).
• Ce qui n'est pas déduit se reporte, aujourd'hui sans limite de durée, sur les résultats des années suivantes.

C'est cette mécanique qui permet souvent d'annuler l'impôt sur les loyers pendant de longues années, sans que l'investisseur ne perde l'amortissement excédentaire.

2. Ce que propose le gouvernement

L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, présenté début octobre, plafonnerait l'amortissement des locaux loués en meublé non professionnel :

Le plafond en montant s'apprécie par foyer fiscal, tous biens confondus : un bailleur qui possède trois logements se partage les 7 000 €.

Le stock d'amortissements déjà reporté au 31 décembre 2026 ne disparaîtrait pas d'un coup : il resterait déductible de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant après les amortissements de l'année, et la fraction non utilisée fin 2036 serait perdue.

Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD seraient exclus du plafonnement.

Le texte, tel qu'il est rapporté, vise les locaux. Le sort du mobilier n'y est pas précisé : notre lecture, à confirmer sur le texte adopté, est qu'il n'est pas plafonné.

3. Ce qu'a voté la commission des finances

Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté trois amendements à l'article 7 :

• les locations meublées de résidence principale, et celles conclues par un bail mobilité, sortiraient du plafonnement ;
• les meublés de tourisme acquis à partir du 1er janvier 2027 ne pourraient plus amortir leurs locaux du tout, ceux acquis avant restant plafonnés ;
• un abattement de 71 % serait rétabli au micro-BIC pour les chambres d'hôtes.

Ces votes sont indicatifs. La discussion en séance publique repart du texte du gouvernement : les députés doivent adopter à nouveau ces amendements, puis le Sénat se prononce, puis la commission mixte paritaire. La mesure viserait les revenus perçus à partir de 2027.

4. Un exemple chiffré

Un studio acheté 180 000 €, dont 10 % de terrain et 5 000 € de mobilier : la base amortissable des murs est de 157 000 €, soit 5 233 € par an sur trente ans ; le mobilier, 714 € par an sur sept ans. Loyers de 9 600 € par an, 2 000 € de charges, 1 500 € d'intérêts, tranche d'imposition à 30 %, prélèvements sociaux à 18,6 %.

Au micro-BIC, le même bien paierait 2 333 € (9 600 € × 50 % × 48,6 %). Sur cet exemple, le plafonnement multiplie l'impôt par presque dix, mais le réel reste trois fois moins cher que le micro-BIC.

Le simulateur LMNP 2027 refait ce calcul sur vos chiffres, dans les trois colonnes, avec le micro-BIC et le rendement net après impôt.

5. Ce qu'il faut vérifier avant de décider

• Votre type de location. La version de la commission ne plafonne pas la location de résidence principale : si elle l'emporte, un bailleur en bail meublé classique n'est pas touché. Un meublé de tourisme l'est dans toutes les versions.
• La ventilation de votre prix d'achat. Le plafond en taux s'applique à la base amortissable des murs, hors terrain : une part de terrain mal justifiée fausse tout le calcul.
• Le nombre de vos biens. Le plafond en montant est par foyer : avec plusieurs logements, chacun n'en a qu'une fraction.
• Votre stock d'amortissements reportés. Il ne se perd pas d'un coup, mais il s'impute moins vite et s'éteint en 2036.
• La revente. Depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025, article 84), les amortissements déduits sont retranchés du prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value, sauf résidences services. Un amortissement plafonné aujourd'hui est aussi une plus-value moindre demain.

Si votre projet ne tient que dans la colonne « règle actuelle », ce n'est pas un projet, c'est un pari sur le vote. Faites la grille avec votre expert-comptable sur vos vrais chiffres, et refaites-la après chaque étape du texte : cette page et le simulateur seront mis à jour à chacune.

Sources

• LegiFiscal, PLF 2027 : l'amortissement LMNP plafonné, 2 octobre 2026 : plafonds, exclusions, sort du stock reporté, exemple chiffré du texte.
• Bourse des Crédits, les députés recentrent le plafonnement sur les meublés de tourisme, octobre 2026 : les trois amendements du 8 octobre et le calendrier.
• investissement-locatif.com, LMNP 2026 : seuils et abattements du micro-BIC (article 50-0 du CGI), prélèvements sociaux à 18,6 % depuis le 1er janvier 2026, réintégration des amortissements dans la plus-value.

Le taux de prélèvements sociaux applicable aux revenus de location meublée et l'exclusion du mobilier du plafond sont des lectures de presse spécialisée, en attente du texte primaire.