Encadrement des loyers en meublé : calculer le plafond et fixer le bon loyer

Vous louez un meublé à Paris, Lyon, Bordeaux ou dans une autre commune concernée par l’encadrement des loyers ? Le montant que vous pouvez demander dépend de plusieurs règles : un plafond calculé selon le logement, des limites à la hausse entre deux locataires et, dans certains cas, la possibilité d’appliquer un complément de loyer.

Une échéance importante approche. Le dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers doit prendre fin le 24 novembre 2026 inclus si le Parlement ne le prolonge pas. Le Sénat a voté une prolongation de deux ans le 21 octobre, mais le texte doit encore être adopté définitivement.

Voici comment calculer le loyer d’un meublé, vérifier les mentions obligatoires et anticiper les changements possibles.

1. Deux encadrements des loyers à distinguer

Le terme « encadrement des loyers » désigne deux mécanismes différents. Ils peuvent s’appliquer simultanément au même logement.

Le premier mécanisme plafonne le loyer demandé. Le second limite les augmentations, même lorsque le logement se trouve en dehors d’un territoire appliquant le plafonnement.

Un meublé situé à Paris, Lyon ou Bordeaux peut donc être soumis aux deux. Respecter le plafond ne suffit pas nécessairement : il faut aussi vérifier les règles applicables au précédent loyer.

2. Où s’applique le plafonnement du loyer ?

L’encadrement du niveau des loyers concerne neuf territoires :

• Paris ;
• Plaine Commune ;
• Est Ensemble ;
• Lille, avec Hellemmes et Lomme ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Montpellier ;
• Bordeaux ;
• la communauté d’agglomération du Pays basque ;
• une partie de Grenoble-Alpes Métropole.

En Seine-Saint-Denis, Plaine Commune et Est Ensemble regroupent chacune neuf communes. L’encadrement ne s’applique donc pas indistinctement à tout le département.

Quels logements sont concernés ?

Le dispositif concerne les logements loués comme résidence principale, vides ou meublés, ainsi que les baux mobilité, sous réserve des conditions applicables.

Il ne s’applique notamment pas aux meublés de tourisme, aux logements sociaux ou conventionnés par l’Anah, aux logements soumis à la loi de 1948 ni aux sous-locations.

Pour vérifier si un logement est concerné, il faut partir de son adresse exacte et consulter les règles de la collectivité compétente.

3. Comment calculer le loyer maximal d’un meublé ?

Chaque année, un arrêté préfectoral fixe trois valeurs pour chaque secteur géographique et chaque catégorie de logement :

• Le loyer de référence, correspondant au loyer médian observé pour les logements comparables.
• Le loyer de référence majoré, supérieur de 20 % au loyer de référence : c’est le plafond du loyer de base.
• Le loyer de référence minoré, inférieur de 30 % au loyer de référence.

La catégorie dépend notamment du nombre de pièces principales, de l’époque de construction de l’immeuble et du type de location, meublée ou vide. Les logements meublés disposent de leurs propres références.

Un exemple de calcul

Supposons que le loyer de référence majoré applicable à un studio meublé soit de 35 €/m².

Pour une surface habitable de 25 m² :

35 €/m² × 25 m² = 875 € par mois hors charges.

Le loyer de base ne peut donc pas dépasser 875 €, sauf si un complément de loyer est légalement justifié.

Le calcul doit être effectué à partir de la surface habitable et des valeurs applicables à la date de signature du bail. Les plafonds peuvent évoluer à chaque nouvel arrêté : un loyer conforme l’année précédente ne l’est pas nécessairement pour un nouveau contrat.

Où trouver le plafond applicable ?

Le simulateur d’encadrement des loyers de lett permet d’obtenir le loyer de référence et le plafond à partir de l’adresse du logement pour Paris, Lyon et Villeurbanne, Plaine Commune et Est Ensemble.

Pour les autres territoires, il renvoie vers le simulateur officiel de la collectivité concernée.

4. Peut-on dépasser le plafond avec un complément de loyer ?

Oui, mais seulement dans des conditions strictes.

Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières, déterminantes par comparaison avec les logements de même catégorie dans le même secteur.

Deux conditions doivent être réunies :

1. Le loyer de base atteint déjà le loyer de référence majoré.
2. Le logement présente des caractéristiques suffisamment exceptionnelles pour justifier un supplément.

Le simple fait de disposer d’un logement rénové, meublé avec soin ou situé dans un quartier recherché ne suffit pas nécessairement. Les caractéristiques déjà prises en compte dans le calcul du loyer de référence, comme le nombre de pièces ou l’époque de construction, ne justifient pas à elles seules un complément.

Dans quels cas le complément est-il interdit ?

Pour les baux concernés signés depuis le 18 août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué si le logement présente notamment l’une des caractéristiques suivantes (Service-Public) :

• des sanitaires situés sur le palier ;
• des signes d’humidité sur certains murs ;
• un diagnostic de performance énergétique classé F ou G ;
• des fenêtres laissant anormalement passer l’air, hors grilles de ventilation ;
• un vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
• des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur ;
• des problèmes d’évacuation d’eau constatés au cours des trois derniers mois ;
• une installation électrique dégradée ;
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

Ces restrictions sont importantes : un logement qui présente l’un de ces défauts ne peut pas justifier un complément au motif qu’il possède par ailleurs des prestations intéressantes.

Comment justifier le complément ?

Le bail doit mentionner le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient. Il est préférable de les décrire concrètement plutôt que de se contenter de termes généraux comme « prestations haut de gamme ».

Le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail, puis saisir le juge des contentieux de la protection si le désaccord persiste.

En cas de litige, c’est au bailleur de démontrer que le complément est justifié.

5. Quelles mentions doivent figurer dans l’annonce et le bail ?

Dans un territoire soumis au plafonnement, l’annonce et le bail doivent faire apparaître les informations réglementaires relatives au loyer.

Le bail doit notamment mentionner :

• le loyer de base hors charges ;
• le loyer de référence applicable ;
• le loyer de référence majoré ;
• le montant du complément de loyer éventuel et les caractéristiques qui le justifient.

Les montants réglementaires doivent également figurer dans l’annonce, conformément aux obligations applicables.

L’absence du loyer de référence majoré dans le bail n’est pas anodine. Le locataire peut mettre le bailleur en demeure de compléter le contrat par lettre recommandée dans le mois suivant sa prise d’effet. Le bailleur dispose ensuite d’un mois pour répondre. À défaut, le locataire peut saisir le juge dans les trois mois suivant la mise en demeure.

Mieux vaut donc calculer le plafond avant la publication de l’annonce, plutôt que de régulariser le contrat une fois le logement loué.

6. Quels contrôles et quelles sanctions ?

Si le bail ne respecte pas les règles d’encadrement du niveau des loyers, le préfet peut mettre le bailleur en demeure de mettre le contrat en conformité et de rembourser les loyers trop-perçus.

Le bailleur dispose d’un mois pour présenter ses observations. Si la mise en demeure reste sans effet, une amende administrative peut être prononcée, dans la limite de 5 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale.

À Paris, la Ville exerce cette compétence depuis le 1er janvier 2023. Dans les autres territoires, elle relève des services de l’État.

Le risque ne se limite toutefois pas à l’amende administrative. Le locataire peut également saisir la justice pour obtenir une diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu.

La Cour des comptes souligne que l’action administrative reste davantage dissuasive que répressive. Cela ne signifie pas qu’un bailleur est à l’abri d’un recours individuel.

7. Que va-t-il se passer après le 24 novembre 2026 ?

L’expérimentation prévue par la loi ÉLAN arrive à son échéance le 24 novembre 2026 inclus, selon la Cour des comptes. Sans prolongation législative, le plafonnement du niveau des loyers cesserait de s’appliquer selon le calendrier prévu par le texte en vigueur.

Le Sénat a adopté, le 21 octobre 2026, une proposition de prolongation par 325 voix contre 17. Dans la version votée, le dispositif serait prolongé de deux ans, dans les territoires déjà concernés, sans ouverture à de nouvelles collectivités.

Le texte prévoit également plusieurs changements :

• la possibilité pour une collectivité de quitter le dispositif avant son terme ;
• un délai porté de trois mois à un an pour contester un complément de loyer ;
• un délai ramené de trois ans à un an pour l’action en diminution du loyer, avec un effet suspensif de la saisine de la commission de conciliation.

Le Sénat a en revanche supprimé plusieurs mesures adoptées auparavant par l’Assemblée nationale, notamment l’abaissement du loyer de référence majoré dans les secteurs les plus chers et le doublement de certaines amendes.

Au 25 octobre 2026, cette prolongation n’est pas encore définitivement adoptée. Le texte doit revenir devant l’Assemblée nationale. Son contenu et son calendrier d’entrée en vigueur restent donc susceptibles d’évoluer.

Même si le plafonnement du niveau des loyers venait à disparaître, les règles d’encadrement de leur évolution continueraient de s’appliquer dans les communes en zone tendue, selon les textes en vigueur.

8. En zone tendue, le précédent loyer reste une référence

Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, dans les communes classées en zone tendue (ANIL).

En principe, le loyer demandé au nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sous réserve des exceptions prévues par les textes. Une révision selon l’indice de référence des loyers (IRL) peut notamment être possible si aucune révision n’a eu lieu au cours des douze derniers mois et si les conditions légales sont remplies.

Les principales exceptions

Sous réserve des conditions applicables, certaines situations permettent une hausse du loyer :

• Logement vacant depuis plus de dix-huit mois : le loyer peut être fixé librement au regard de l’encadrement de l’évolution, sous réserve du plafond de niveau des loyers lorsqu’il s’applique.
• Travaux d’amélioration : lorsque les travaux réalisés depuis le dernier bail atteignent au moins la moitié du loyer annuel, une hausse peut être possible dans la limite de 15 % du coût des travaux TTC par an.
• Travaux récents et importants : lorsque des travaux réalisés depuis moins de six mois atteignent au moins une année de loyer, le loyer peut, sous conditions, être fixé librement au regard de l’encadrement de l’évolution.
• Loyer manifestement sous-évalué : une hausse peut être appliquée, limitée à la moitié de l’écart entre le loyer précédent et les loyers du voisinage pour des logements comparables.

Ces exceptions sont soumises à des conditions précises et ne s’appliquent pas aux logements classés F ou G au DPE dans les situations visées par les restrictions légales.

Le cas des logements classés F ou G

Pour les contrats concernés conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sans application des exceptions habituelles à l’encadrement de l’évolution. Au renouvellement, aucune réévaluation du loyer n’est possible dans les conditions prévues par la loi.

Le classement énergétique doit donc être vérifié avant de fixer le loyer, au même titre que le précédent montant facturé.

En pratique : les vérifications avant de publier une annonce

Pour fixer le loyer d’un meublé sans risquer une contestation, procédez dans cet ordre :

1. Vérifiez si la commune est concernée par l’encadrement du niveau des loyers.
2. Relevez le loyer de référence majoré applicable au logement meublé, selon son adresse, sa surface, son nombre de pièces et l’époque de construction.
3. Calculez le plafond hors charges et comparez-le au loyer envisagé.
4. Vérifiez le dernier loyer payé par le précédent locataire et les règles d’évolution applicables en zone tendue.
5. N’appliquez un complément de loyer que si les caractéristiques du logement le justifient réellement et qu’aucune interdiction ne s’y oppose.
6. Reportez les mentions obligatoires dans l’annonce et le bail.
7. Vérifiez les textes en vigueur au moment de la signature, particulièrement pendant la période de transition législative de novembre 2026.

Le simulateur d’encadrement des loyers de lett permet de vérifier le plafond applicable à une adresse et de préparer la mise en location.